解析北京西单商业区未来发展之问题联商
西单商业区历史上曾是与王府井、前门齐名的北京三大传统商业中心之一，其发展历史可追溯至明代。据有关文献记载，明清时期，*府衙门的采办多以西单为主，推动了该地区商业的发展。经过六百多年的发展，西单已经闻名遐迩。目前，西单地区主要优质零售物业项目已达８个，建筑面积约３６万平方米，营业面积接近２０万平方米。区域零售物业的主要形式是百货商场。早期西单的零售物业以西单赛特商场、西单商场、西单购物中心为核心，主要经营全国各地优质名牌的中高档商品，由于同期北京其他地区商业市场尚不发达，西单成为京城百姓购置家庭大件商品的必逛之地。此后，西单中友百货、首都时代广场(ＬＣＸ)、西单文化广场、君太百货等一批升级版零售物业项目接踵亮相，为历史悠久的商业区增添了新的活力。
尽管西单商业区位于北京城市中心地段，拥有百年繁华商业发展史，但在日新月异、竞争激烈的商业市场，该地区的多数商家在最近几年的表现有些不尽如人意，西单商业区的市场领*地位也发生了动摇。许多零售物业项目为了在经营方面有所改善、重振市场形象，通过内外装修、整合租户组合等方式，调整市场定位、业态配比，推行新型零售概念。例如，首都时代广场经调整后，以新身份ＬＣＸ时尚时代广场再度闪亮登场；西单文化广场通过国际知名物业顾问公司世邦魏理仕引入“７７街”，彻底进行全局零售规划；西单商场斥资千万元，进行装修后重新开业。虽然，现在评判商家能从这些举措中获益多少还为时尚早。但可以肯定的是，目前西单商家林立，经营方式大同小异，业态组合单一，上述零售物业的业主主动出击，力图争取错位竞争、形成差异化经营的战略是明智可取的。但是，整体而言，西单商业区的商家们在市场定位、零售概念策划等方面仍有待改进。当然，造成西单商业区目前不利局面的原因是多方面的，不能仅仅归咎于商家。如一些专家所言，西单商业区的发展存在“商业规划未能实施、配套设施不足、业态分布不合理等三大硬伤”。另一方面，前文提及的多数商家经营者在市场定位、零售概念方面的落伍可谓是该商业区发展存在的“软伤”。
为克服西单的“硬伤”，西城区*府在未来５年内，将投资６６亿元，启动西单商业街商业设施扩建工程，其中新建商业设施面积将超过１００万平方米。届时，以西单路口为中心的东北、西北、东南、西南四片，将分别实施餐饮、娱乐、酒店、写字楼和综合商业建设项目，使休闲与购物两者的设施配比达到４比６。可见，*府已为治疗“硬伤”采取积极措施。
另一方面，从今天北京商业发展的格局来看，尽管西单商业区的地位在下滑，但由于其他的主要商业区如建国门外、朝阳门外均处于大兴土木时期，要想形成与西单抗衡的人流和商业集聚氛围，尚需时日。根据目前的规划，建国门外的财富中心、万达广场、华贸中心、国贸中心二期等大型商业设施的竣工投入使用时间均在２００６年以后，朝阳门外的昆泰中心、朝外ＭＥＮ、尚都国际等项目的商业设施最早入市时间也会在２００６年。因此，西单商业区的商家们完全有时间“调理”由于市场定位模糊、零售概念落伍造成的“软伤”，而且朝外商业区、建外商业区位于北京东部地区，高档写字楼云集，办公人群是其主要目标客户，西单商业区位于城市中心区，在地域、市场方面都存在一定错位发展空间。为此，笔者为西单商业区的商家提出以下建议：
１、主动调整业态组合。*府在已经规划方面对西单业态调整提出了意见，商家更应根据消费者未来的消费变动趋势及西单地区消费者的消费习惯，以满足市场需求为最终出发点，积极调整商业业态组合。市场调查结果显示，现代西单商业业态还不是最完美的，西单地区的消费组成基本上是８０％购物，２０％休闲状态。此外，北京进入一个经济加速发展、人民生活水平迅速提高的活跃期，教育娱乐休闲在消费支出中所占比例呈上升态势。因此，未来西单应努力增加休闲娱乐型消费业态的比重。
２、通过与国际知名娱乐业经营者的合作，实现业态调整的同时，可以借助国际品牌的号召力和丰富营运经验，降低经营风险。ＣＢＤ的万达广场与华纳的联姻可以说是一个值得学习的经典案例。目前国内娱乐业也在蓬勃发展，一些新兴娱乐行业公司也可以是合作对象。
３、借力专业顾问公司，与专业零售业经营者接洽，在注入先进商业管理模式的同时，推行现代商业零售概念，实施最优租户组合。例如，西单文化广场的业主华润置地，委托世邦魏理仕公司，对项目进行准确定位，专业策划后，有针对性地引入新加坡著名品牌“７７街”，再由“７７街”根据其自身经营特点，统一管理，进行再招商。现代社会是专业化分工的社会，充分利用外部资源，才能形成最大合力，提高效率，实现利润最大化。
４、引入精品特色餐饮，实现娱乐、零售、餐饮等业态的互动、促进。千篇一律的“美食街”既缺乏特色，又存在“粗制滥造”之嫌，更谈不上为其他业态锦上添花、招揽人流。目前西单地区的餐饮品牌的升级正悄然展开，如著名川菜品牌渝信川菜进驻西单赛特，１１家特色水吧的开张。
随着时间的推移和２００８年奥运会的临近，商业竞争也将愈演愈烈。本着“优胜劣汰”这一商业基本原则，西单商业区应将从符合区域消费群体和商业整体风格的定位考虑，抓住机遇，完善现有业态和品牌，以期更加长久地立于不败之地。 (来源：北京现代商报)