贷款买房：降低利率大势所趋_房地产
利率一降再降、二套房贷松绑
贷款买房，这一买房的主要付款方式在2008年迎来了多重利好，贷款的成本有了直线下降。回顾这一年，2008年9月份开始的连续5次密集降息，使得目前的利率处于极低水平；公积金贷款额度上限已经提升至80万元；各大银行打开了二套房贷的闸门，只要满足条件，即使是第二套房贷也能享受7折的利率优惠。为了争取市场份额，沪上银行都或明或暗展开了优质客户的争夺战
9月开始密集连续5次降息
关键词：月供大减
■*策回放
2008年9月16日起一年期贷款基准利率下调0.27个百分点。这是2004年10月29日以来的首次降息。
2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点。
2008年10月30日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点。
2008年11月27日起下调一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点。
2008年12月23日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点。
★解读
截至2008年底，1年期贷款利率为5.31%，5年以上的长期贷款利率为5.94%。若以最优惠利率而论，从1998年实施房改居民开始自己购买商品房以来，目前的房贷利率是"史上最低水平"。
那么，连续5次降息后，体现在购房者贷款账单上，到底有多少区别？根据易居臣信分析师的计算，假设一个购房者9月15日前申请了100万元商业贷款，等额本息还款20年。按照原先的基准利率计算，他每月得还8258元，20年总计还款1982138元。五次降息后，他的月供减少到了7129元，每月少还1129元。
此外，根据楼市新*，购买首套普通自住房的，或者已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房的居民，可享受最低7折的商业贷款优惠。如果能成功申请到这一优惠利率的话，将从降息中获利更多。
公积金最高可贷80万元
关键词：还款能力增强
■*策回放
根据2008年10月出台的"十四条"新*，购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%，对第一次购买自住普通住房的家庭，在符合贷款条件的情况下，每一借款人基本公积金最高可贷额度从20万元提高到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元。若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。
12月底，上海"新八条"出台的同时，住房公积金发布了《关于调整本市购买第二套普通住房公积金贷款额度的通知》，对本市购买第二套普通住房的住房公积金个人购房贷款额度进行调整。
截至2008年底，上海市公积金贷款的利率也达到了一个十分低的水平。其中，1-5年的利率为3.33%，5年以上的利率为3.87%。
★解读
公积金贷款额度增加至80万元，对于部分市民自住买房将是一个"助推器"。
长期以来，虽然公积金贷款利率最低，贷款相同数额，其月供金额相对要少，是购房者的最佳选择，但公积金贷款金额限定较低，在高总价房产面前，不具备优势。而在调整至80万元以后，公积金的优势就显示出来了。如果用公积金贷款购买一套100万元房产，假设购房者有补充公积金，那么仅需要准备20万元的首付就可以了。
而在对于购买第二套普通住房的住房公积金个人购房贷款额度进行调整后，前套结清后，满足条件的也可以参照首次购房，最高可贷公积金80万元的*策，对于改善型的购房者来说也是一个鼓励。
商业贷款最高可以打7折
关键词：银行竞争
■*策回放
10月下旬出台的"十四条"新*，重新调整了贷款的基准利率和首付比例。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
在此之前，银行对于优质客户贷款利率的下限是贷款基准利率的0.85倍，最低首付比例为30%。
★解读
*策在10月末出台后，新增的房贷先行开始按照新*策操作。而对于存量房贷，银行真正做出反应却是在靠近年底的时候。2009年元旦前后，民生银行、交通银行、浦发银行、光大银行等多家银行针对存量房贷客户终于推出了7折优惠利率。
在具体做法上，各家银行的优惠门槛高低不一，对是否首套房、信用记录、房屋面积等均有相关要求，除少部分可自动调整外，绝大多数银行要求存量客户递交书面申请，由银行审核是否具备利率下浮30%的资格。
从2008年12月开始，中小银行已在上海拉开了存量房贷竞争的帷幕。一些银行告知其客户，如果将房屋贷款从其他银行转至该行，首套房贷利率可以下浮30%。业内人士表示，对银行来说，房贷客户的利息收入是他们一笔长期稳定的收益，风险又小。一旦一家银行的利率高于其他同行，客户自然会将贷款转移至其他银行，银行没理由不给存量客户实惠而白白流失优质客户。
第二套房屋贷款参照第一套
关键词：全面松绑
■*策回放
2008年12月中下旬出台的*策中，除了对于营业税的大幅减免，还有很重要的一条就是松绑第二套房贷款。根据*策，对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠*策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。
★解读
*策明确了10月份"救市"新*出台后一直争论的"第二套"房贷标准问题。汉宇地产市场相关认为，*策比之前在各个商业银行"暗自"操作的第二套房贷资格标准有了明显的放松。在11月初至今的一个多月内，大部分银行都会坚持要求首先要还掉第一套房屋贷款，才能给与第二套房以优惠利率。而新出台的*策并没有要求要首先还清上一套房屋贷款。
第二套房贷"开闸"，改善型的购房者无疑是受益最大的人群。在2008年底，改善型的购房者表现活跃，由于卖房时候能够得到税费优惠，买房时候又能享受优惠利率，部分上海本地人加速了改善型置业的进程。"二套房贷*策松动肯定能在一定程度上刺激楼市。"有分析人士认为，目前，改善型需求的客户成为新房市场的需求主力，二套房贷*策松动，将为这部分购房人群带来优惠，有望带动低迷楼市恢复。
值得注意的是，不仅是第二套房贷，房贷打折还悄然覆盖至了第三套房。为了抢夺优质客户，一些银行对于部分客户的第三套房贷采取了宽容的态度，虽然不至于给到7折的最低折扣，但是也能拿到8折以上的优惠。