旅游地产联姻 “虚热”还是共赢？
广东决策研究院旅游产业研究中心副主任 劳毅波
广东旅游策划专家 郑泽国
广东省旅游局规划统计处处长 陈瑞东
□本期主持人：
南方 周人果
限购令下，旅游地产逆市升温。近日走访阳江海陵岛，这里的保利银滩项目已热火朝天，沿海一线新建别墅开始发售。在当前地产旅游热潮中，众房企纷纷淘金旅游地产，出现了许多以旅游包装的地产项目，如清远的世纪旅游城等等。旅游地产联姻，是虚热还是双赢？本报邀请了三位旅游业界人士就此话题进行探讨。
□本期嘉宾
□本期话题
◎观点一：
地产商大举进入旅游业
主持人：最近，旅游地产行情渐涨，目前广东就有几个正在投入建设中的旅游地产，包括阳江海陵岛“保利银滩”项目，清远恒大世纪旅游城等，有人说这是合理利用旅游资源，也有人说这是打着“旅游”名义卖房地产，坊间也有“旅游‘绑架’地产”、“地产‘绑架’旅游”的各种说法，旅游地产缘何这么热？各位如何看待二者的关系？
劳毅波：地产商往往都是投机的，他们抓住*策导向，现在正面临“一收一放”的局面，一方面是限购令令住宅市场降温，另一方面则是*府近年来大力发展旅游，土地规划上有所调整。他们可是地主，不是什么救世主。
我并不认为旅游地产能持续火热，如果只是地产商卖那些有山有水郊区的房子的话，旅游地产的受众实在有限。对消费者来说，它可能就是“小三”或者“小四”了，买旅游地产，对消费者来说，大多是一种投资理财的方式，但是这类人群毕竟占少数。
说地产“绑架”旅游，说的是一些地产商以为有山有水有高尔夫场地，就大兴土木在那里建楼盘、卖别墅，并没有健全配套的旅游设施，人气没有做上去，最后导致楼盘的入住率极低，资源大量浪费。
郑泽国：近四五年，地产商正在全面进入旅游业，旅游+地产，或是未来旅游发展的基本模式之一，它不应该被扭曲或回避，应该引起业界的正视。这种模式的确存在一定的好处。旅游需要前期长期的投资，风险大，回报率慢，如果旅游资源不具有稀缺性，那么它的投资风险则更大。与地产的有机结合，便能一定程度上平衡风险。另一方面，旅游与地产之间的结合，有助于休闲旅游向度假旅游的转型。在过去的七年里，休闲旅游得到一定的发展，但是仍然处在档次不高的阶段。比如在广东，温泉、漂流、滨海旅游、农家乐等等，这些都是消费不高的短途休闲游，真正的度假旅游还未发展成型。以清远为例，它算是广东休闲旅游发展最成熟的城市之一，拥有数十个旅游景点，不少AAAA级景区，十多条漂流，但是在客源增长的同时，休闲度假产业并未真正被带动起来，原因何在？旅行社所推出的线路近八成是一日游的。真正要拉动度假旅游，还是要在“住”的方面做文章，旅游地产可以在远离闹市区环境优美的地方帮忙解决住宿问题，但是它更多的是作为一种投资消费，或是第二居所。
◎观点二：
旅游地产需要“十年磨一剑”
主持人：最近，南京出台《南京市旅游度假区管理办法》，明确规定禁止以旅游度假区的名义违法进行房地产项目开发，越来越多消费者也对打“旅游地产”牌的旅游景区不信任，甚至产生了反感情绪，大家似乎都看到了其中存在隐患，你们怎么看？
郑泽国：你说得没错，旅游地产在发展过程中的确存在一些问题，这也就是为什么*府会出台相关*策予以遏制挂羊头卖狗肉，打着旅游的旗号，圈地建房卖楼等现象。我同意之前劳毅波所提的，地产商习惯性地采用大进大出、快进快出、急功近利的方式，他们只求把楼卖了，然而度假旅游走的是多次消费的路，需要长期的可持续发展。像滨海一带，如果最好的资源被地产商拿去建楼出售，那是对公共资源的浪费，比如闸坡一带，拥有极好的滨海资源，沙质水质都很好，如果将它用作住宅别墅卖掉，那将意味着这些好的公共资源只能供极少数人所享用，显然不公平。它应该作为公共旅游资源进行开发，而不是被圈地成为房地产商赚取短期暴利的工具。
劳毅波：其实很简单，人们担心旅游地产只是卖地产，没有真正意义上的卖旅游。更何况，现在有一些旅游地产已经出现了同质化的问题。资源不具有多大的差别，都是些山、水、湖景，有些有高尔夫练习场，但是并不是有这些资源，就可以做旅游地产了。
郑泽国：没错，旅游地产没有想象中的那么简单，并不是造个景、建个楼盘来卖就行了，地产商应该抱的是“十年磨一剑”的心态，而不是像商业住宅地产那样的运作思维。[1][2]下一页◎观点三：
应走“旅游+地产+文化+商业”模式
主持人：有人说“地产”能为旅游造血，华侨城就是个很好的例子，通过成熟的旅游开发模式，在一块原本没有旅游资源的土地上打造出一座主题公园，提升整个地块的价值，同时享受前期廉价土地储备的大幅升值，华侨城的经验是否值得其他旅游地产项目借鉴？
郑泽国：的确，华侨城的旅游地产运作模式已经较为成熟。但是它不仅仅是旅游+地产，还包括了文化、商业等元素，真正成功的旅游地产项目，应该具备这四个要素。旅游赚人气，地产赚利润，商业作为延伸，文化注入灵*。事实上，国内已经有一些旅游地产项目发展得比较成熟了。比如楚雄的彝人古寨，游客到那可以住民居，看彝族篝火表演，商业街里卖的是当地少数民族的特色手工艺品，规模化的民居住宿有一部分用来满足游客需求，一部分则用于出售。但是，最核心最具价值的一片一定用作公共资源，即便出售出去，也会采取反租的方式，统一进行规划管理，发挥其旅游功能。
◎观点四：
旅游地产符合未来发展需要
主持人：“旅游+地产”是否是未来旅游开发的一个大方向？如果在*策允许的条件下，如何让二者成功“联姻”，各自互补互助？
劳毅波：如果要发展旅游地产，其实地产商需要从游客的角度考虑。人们当然不会选择在偏僻的景区内定居几十年，顶多当它是度假的地方。既然是度假，那就可能是几年、几个月、几天的事情，那么地产商便可以采取酒店式或公寓式的管理模式，引入国外“分时度假”的做法，当然，前提是要这片区域旅游配套设施、软件服务已经发展较为健全，不定期或定期搞搞主题活动，公众交通络也比较发达，那么人们可以选择在这里度上几个月甚至几年的假期。
郑泽国：旅游+地产的模式，我认为是未来旅游开发的必由之路，因为二者能够起到互补共进的作用。但是如果要开发好，就要旅游在前，先带旺人气，再带动地产。一旦处理不好这一关系，只做地产，投资商一定会栽跟头。另外值得一提的是，要融入文化和商业的元素，将度假屋出租给游客，提供便利的服务，再注入当地特有的文化要素，这样才能使项目走向成熟。
◎观点五：
全省滨海旅游规划将作出相应引导
主持人：目前广东滨海旅游的发展非常受重视，旅游地产项目的投资开发也在助力滨海旅游的转型升级，在这方面各位有何意见和建议？旅游部门是否有相关*策予以指导？
陈瑞东：在未来的一两个月内，将准备出台我省滨海旅游的相关规划和相关引导性*策，突出滨海旅游的科学合理规划，同时也会对滨海旅游地产项目作出正确引导。
郑泽国：滨海旅游地产项目的发展，不妨借鉴国外，比如北美、加拿大等滨海旅游的发展经验，海滨作为公共资源，最靠海的部分布局公共设施，接下来是餐厅、住宿等旅游配套，再接下来才是流转型的公寓，供游客租用。*府*策上应该予以引导，防止公共资源被私吞，防止房地产商“挂羊头卖狗肉”，最终导致一堆烂尾楼的出现。
■微观点
@刘思敏旅游与社会：
普通地产是为日常生活准备的，旅游地产是满足出游的需要。
@Hayes驰：
地产旅游业如果是地产和旅游业形成良性互动，固然赞同，因为可以最大限度发挥各自的资源优势。但是如果说是为了地产，刻意去制造旅游业，那我觉得这就无非是给了房地产抬价的新渠道而已。所以个人认为，推动地产旅游业，首先要有行业规范，要有一定的入门门槛！
@北师林玮：
最近以来文化产业学者们着力批判的“文化地产”、“旅游地产”、“大学地产”等等，“文化”、“旅游”、“大学”没有错，错的是“地产”。如果再不好好解决“地产”的问题，与日常生活相关的所有文化(如丧葬)都要被“地产”给侵吞了。无论你*府如何保护，也无力抵抗市场的强大逐利性！
■相关
南京：
不得以旅游度假区名义
开发房地产项目
据新华报道，南京市*府近日出台新规定，严禁以旅游度假区的名义违法违规开发房地产项目。
南京市*府相关负责人介绍，规定中明确禁止“旅游加地产”这一打擦边球的做法。根据相关规定，旅游度假区规划的编制应体现自然资源、人文资源的保护和旅游产业发展相结合的理念。相关建设项目应当按照集约、节约用地的要求进行建设，并依法办理用地审批手续，禁止以旅游度假区的名义，违法违规进行房地产项目开发。( 周人果)
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